1. Adókulcsok és alkalmazási szabályok

1.1. Adókulcsok

Romániában az ingatlanok átruházásából származó jövedelem adóztatása a tulajdonlás időtartama szerint differenciált:

• 3%-os adókulcs: a 3 évnél rövidebb ideig tulajdonban lévő ingatlanokra
• 1%-os adókulcs: a 3 éves vagy annál hosszabb ideig tulajdonban lévő ingatlanokra

Ezek az adókulcsok 2023-ban kerültek bevezetésre, és 2025-ben is változatlanul érvényben vannak.

1.2. Az adó kiszámításának alapja

Az adó alapja a teljes eladási ár (tranzakciós érték), nem pedig az esetleges nyereség. 

Ha az adásvételi szerződésben megjelölt ár alacsonyabb, mint a közjegyzői kamara értékbecslési szakértői által készített piaci értéktanulmányban szereplő érték, akkor az adóalap ez utóbbi magasabb érték lesz. A közjegyzői kamarák legalább évente egyszer frissítik ezeket az értéktanulmányokat, és közlik az ANAF területi igazgatóságaival.

2. A közjegyző szerepe és felelőssége

A közjegyző kulcsfontosságú szerepet tölt be az adózási folyamatban:

• Az adót a közjegyző számítja ki és szedi be az adásvételi szerződés hitelesítésekor
• A beszedett adót a következő hónap 25. napjáig átutalja az állami költségvetésbe
• A közjegyző felelős az értékbecslés ellenőrzéséért, hogy a megadott vételár nem alacsonyabb-e a piaci értéknél
• A közjegyző nyilvántartja és bejelenti az ingatlanátruházásokat az adóhatóságnak
• Külföldi állampolgárok esetében ellenőrzi az adóazonosító szám (NIF) meglétét

3. Gyakorlati példák

3.1. Apartman eladása 2 év tulajdonlás után

Egy csíkszeredai lakást, amelyet a tulajdonosa 240.000 RON-ért vásárolta 2023-ban, és 2025-ben 350.000 RON-ért értékesíti. Mivel a tulajdonlási időszak kevesebb mint 3 év, a 3%-os adókulcs alkalmazandó.

• Adóalap: 350.000 RON (a teljes eladási ár)
• Fizetendő adó: 350.000 RON × 3% = 10.500 RON
• Az eladó nettó bevétele: 350.000 RON - 10.500 RON = 339.500 RON

3.2. Családi ház eladása hosszú tulajdonlás után

Egy kolozsvári családi házat 2020-ban vásároltak 500.000 RON-ért, és 2025-ben adják el 750.000 RON-ért. A tulajdonlási időszak 5 év, ami több mint 3 év, így az 1%-os kedvezményes adókulcs alkalmazandó.

• Adóalap: 750.000 RON
• Fizetendő adó: 750.000 RON × 1% = 7.500 RON
• Bár a nyereség 250.000 RON, az adó a teljes eladási ár után kalkulálódik

3.3. Értékbecslési különbség esete

Egy székelyudvarhelyi lakást az eladó 300.000 RON-ért kíván értékesíteni az adásvételi szerződésben, de a közjegyzői kamara értékbecslési tanulmánya szerint az ingatlan piaci értéke 330.000 RON. A tulajdonlási időszak 2 év.

• Adóalap: 330.000 RON (a magasabb, hivatalos érték)
• Fizetendő adó: 330.000 RON × 3% = 9.900 RON
• Az eladó tényleges bevétele: 300.000 RON - 9.900 RON = 290.100 RON

3.4. Örökölt ingatlan eladása

János nagybátyjától örökölt egy ingatlant 2022-ben, majd 2025-ben értékesíti azt. Az örökhagyó halálának napjától számított tulajdonlási időszak 3 év, így az 1%-os adókulcs alkalmazandó.

• Ha az eladási ár 400.000 RON, akkor a fizetendő adó: 400.000 RON × 1% = 4.000 RON

4. Adómentességek és kivételek

A román Adótörvénykönyv értelmében az alábbi esetekben nem kell ingatlanátruházási adót fizetni:

• az ingatlan-visszaszolgáltatás során a tulajdonjog-helyreállítási törvények alapján visszaszerzett ingatlanok
• a "darea în plată" törvény alapján átruházott ingatlanok (adósságrendezés ingatlanátruházás útján), de csak egy tranzakcióra korlátozva
• A 7/1996. számú Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási törvény 13. és 41. cikke szerinti rendszeres nyilvántartásba vétel során regisztrált ingatlanok
• Válási vagyonmegosztás során átruházott ingatlanok

A legfrissebb módosítások szerint a birtokban tartás (posesie de fapt) átruházásából származó jövedelmeket "egyéb jövedelemként" kell figyelembe venni, amire 10%-os adókulcs vonatkozik, és az egységes adóbevallás (Declarația Unică - 212-es űrlap) keretében kell bevallani.

5. Különleges esetek

5.1. Külföldi állampolgárok esetén

Külföldi állampolgárok ugyanazon adószabályok alá esnek, mint a román állampolgárok, de tranzakció előtt kötelező román adóazonosító számot (NIF) igényelniük az ANAF-tól. A közjegyző ezt ellenőrzi az adásvételi szerződés hitelesítése előtt.

5.2. Kettős adóztatás elkerülése

A kettős adóztatás elkerülése érdekében nemzetközi adóegyezmények vannak érvényben Románia és számos ország között. A vonatkozó egyezmények részleteit a specifikus esetekben érdemes megvizsgálni.

5.3. Mezőgazdasági földterület értékesítése

A mezőgazdasági földterületek külön szabályozás alá esnek. Ha a megvásárlást követő 8 éven belül kerül sor az értékesítésre, további 80%-os adót kell fizetni a vételi és eladási ár különbözetére, a szokásos ingatlanátruházási adón felül.

6. Gyakran ismételt kérdések

8.1. Levonhatók-e költségek az adóalapból?

Nem, az ingatlanátruházási adó számításánál nincsenek levonható költségek. Az adót a teljes eladási árra számítják, függetlenül az eredeti vételi ártól vagy az ingatlanba később befektetett összegektől.

8.2. Ki fizeti az adót - az eladó vagy a vevő?

Az ingatlanátruházási adót mindig az eladó fizeti, nem a vevő. A vevőnek illetéket (taxa de timbru) és földhivatali bejegyzési díjat kell fizetnie.

8.3. Hogyan határozható meg a tulajdonlás kezdő időpontja?

A tulajdonlás kezdete az a nap, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló okiratot benyújtották a földhivatalhoz. Öröklés esetén viszont az örökhagyó halálának napja számít a szerzés időpontjának, nem pedig a hagyatéki eljárás befejezésének dátuma.

8.4. Mi történik, ha alacsonyabb árat tüntetünk fel a szerződésben?

Ez nem javasolt, mivel a közjegyző a hivatalos értékbecslés alapján állapítja meg az adóalapot. Ha a szerződésben feltüntetett ár alacsonyabb, a magasabb hivatalos érték után kell megfizetni az adót, ráadásul adócsalás gyanúja esetén büntetés is kiszabható.

A fenti információk a 2025-ös romániai adószabályoknak megfelelő általános tájékoztatást nyújtanak, de konkrét esetekben érdemes szakképzett adótanácsadóhoz vagy közjegyzőhöz fordulni részletes útmutatásért.